专家:现在仍是对一二线城市征房产税最佳时机

  • 日期:12-30
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《国家商报》实习记者张忠印和《国家商报》编辑陈星

随着监管政策的不断深化,春节后北京等地的楼市成交量继续同比下降。在新房和二手房市场,2月上半月的成交量都出现了明显的同比下降。 业内人士认为,北京的房价已经显示出地区宽松的迹象。随着交易量的持续下降,房价将会下降。

根据中国社会科学院金融与战略研究所发布的《2017年1月中国大数据房价指数(BHPI)》,大多数样本城市的房价趋于稳定。尽管少数样本城市的房价正在上涨,但它们的上涨得到了有效遏制。

记者《每日经济新闻》(以下简称NBD)采访了中国社会科学院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞,回答了当前住房市场是否正在退热、2017年房价是否会下跌以及如何防范住房市场风险等问题。

倪鹏飞认为,2017年房价走势总体稳定,有可能在几个月和一些城市出现下跌。 此外,今年房地产市场大幅上涨的可能性相对较小。

●NBD:2016年,合肥、武汉等城市的房价上涨非常快。这些城市崛起的时机成熟了吗空还是膨胀了?

倪鹏飞:我认为这两个因素都有。首先,这些二线城市具有相对良好的基础:良好的公共服务条件和相对强劲的经济表现 此外,我国目前正处于大城市化阶段,大城市放松人口限制的政策导致大量人口涌入,这是由刚性需求驱动的,导致了对房价上涨的长期预期。

此外,相对良好的基本面使投资者和投机者认为这些城市未来将有相对较大的涨幅空,相当于“蓝筹股”和“新世界” 去年,50%的合肥居民是当地居民,50%是非合肥居民。

NBD:有媒体报道合肥二手房售价大幅下降,投资者急于出手。你如何解释这一现象?

倪鹏飞:合肥的控制力相对较强 在土地层面上,土地供应量大幅增加,政府的购买限制相对较大。这表明了其监管措施的含金量,这可能是房价下调的一个重要原因。

此外,真正的投资者和消费者目前应该处于观望状态。没有什么大的变动,但一些投机者受到资本的压力,渴望采取行动。

NBD:春节后,北京和上海楼市的二手房交易数量下降。剔除春节假期因素,这是否表明楼市调控政策开始初见成效?

倪鹏飞:宏观调控政策的实际效果开始显现

首先,调控政策发挥了作用。目前,购买限制政策更加严格和具体。投资者和投机者不能购买。

其次,2016年房地产销售繁荣,出现透支现象。例如,许多人计划在2017年买房子,但由于恐慌,他们在2016年买了房子。

第三,政策调整会影响预期。甚至真正严格的要求也被推迟和关注

第四,由于前期销售较好,开发商还款较好,由于没有财务压力,不愿降价。 因此,总的来说,交易量有所下降。

NBD:你能预测2017年的房价趋势吗?

倪鹏飞:在各级政府的努力下,房价整体稳定趋势的概率相对较高。2016年房价飙升的一些二线和三线城市可能不得不下跌,但不确定的大起大落风险应该得到防范。

●现在仍然是对一二线城市征收房产税的最佳时机。

NBD:中央经济工作会议明确提出了房地产长效机制的五项措施。其中,房产税备受关注。你认为房地产税应该实施吗?为什么?

倪鹏飞:开征房产税是大势所趋,势在必行。它有多种功能,非常重要。 仅从房地产的角度来看,它可以抑制投资和投机,调整房地产税收结构,促进公平,调整收入分配,改善城市公共服务。

就时间而言,十八届三中全会对改革进行了总体规划。如果改革承诺得以实现,房地产税框架应至少在2020年初步形成,并在全国一些重要地区和城市征收。 全面的国家征税可能还需要一个过程才能开始。

事实上,这是2013年之前的最佳时机,因为住房相对短缺,价格一直在上涨。征收房地产税更合适。 房价发生了新的变化,尤其是在三线和四线城市。征收房地产税的最佳时机可能已经错过,但对于一线和二线城市来说,房价仍在上涨。开征房地产税仍然是最好的时机,也更有效地抑制了投资。

我们一直建议在房地产税被引入全国之前,应该对上涨过快的城市征收房地产税。 最初成立时,征税起点可以更高,税率更低,门槛更宽。像其他国家一样,房地产税收制度可以在一段时间内完全建立起来。

NBD:有些人认为房产税对房地产监管影响不大,开征房产税面临困难。你怎么想呢?

倪鹏飞:我认为重庆的尝试是对房产税能否起到宏观调控作用的一个很好的观察 从实施效果来看,对“三不”第二套房征收的房产税已改为一套房。尽管重庆的房地产税率不高,但作为防止房地产投机的一项重要措施,它迅速起到了稳定重庆房地产市场的作用。

一些研究机构的研究结果表明,上海和重庆的实践表明,房产税具有抑制房地产投资的作用,但由于征收范围和程度有限,综合效果不显着。

其次,我认为深圳应该是房产税扩展试点的理想城市。 深圳是改革开放的先锋,许多创新体系已在深圳率先试行。 深圳目前市场化程度相对较高,应该用经济手段而不是行政手段来解决市场问题。 内地房地产模式最初是从香港学来的。这座桥是深圳。事实上,深圳向香港学习,全国也向深圳学习。 香港的房地产模型系统中有房地产税。深圳也可以借鉴香港的经验,创造一个适合内地发展的模式,供全国学习。

●通过“抑制投机”和“支持”来防范风险

NBD:最近几个城市提高了贷款利率折扣,个人抵押贷款监管变得更加严格。你认为未来抵押贷款利率的趋势是什么?

倪鹏飞:我认为贷款利率的变化是一个合理的回报。正常的消费行为应该以正常的利率进行。尤其是当房地产市场出现分化时,中央政府建议三线城市和四线城市放松贷款以支持消费,一线城市和二线城市收紧贷款以抑制投资。然而,出于盈利和安全考虑,金融机构为了扩大一线和二线城市的市场份额,在最低利率的基础上实施15%的信贷,这不仅刺激消费,而且刺激投资和投机。 因此,为了贯彻和支持中央政府的房地产调控政策,一、二级城市的贷款利率应该取消,回到正常水平。

此外,中国资产管理协会(asset management association)最近制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》,要求资本管理计划禁止对16个城市房地产项目进行投资,从而堵住了一些金融机构过去利用监管漏洞和空缺口将资金流入房地产市场的行为。 这肯定会收紧房地产领域的资金。

NBD:国家经济战略研究院和中国社会科学院城市竞争力研究中心联合发布《中国住房发展报告(2016~2017)》,称全国35个大中城市的房地产市场普遍存在估值过高的风险。热点城市总体风险状况相对突出。中国房价的风险达到危险水平了吗?如何预防?

倪鹏飞:总的来说,房地产风险是可控的。一些城市面临更大的风险。例如,在一线和二线房价上涨过快的城市,房价实际上远远超过了合理的价值水平。

为了防范风险,一方面要“抑制投机”,另一方面要“支持投机”;如果投机得不到遏制,房价很可能会反弹。 这一规定的特点是“边看边调整,逐步完善”。希望调整将是平稳的,而不是快速下降的趋势,避免大的起伏。

去年12月中央经济工作会议再次提出建立促进房地产稳定发展的长效机制。我相信,今年长效机制建设将会有所突破,基本体制改革也将逐步启动。

NBD:中国70%的房地产库存分布在三线和四线城市。清仓的效果并不乐观。你怎么想呢?

倪鹏飞:前年,当我们进行研究和计算时,我们发现股票总体上涨需要大约4到5年的时间。 虽然它们都是三线和四线以下的城市,但情况也大不相同。 首先,库存过多和积压的城市需要减少供应,特别是土地供应,减少房地产投资和开发。只有这样他们才能有效,否则他们永远不会完成。 其次,从需求的角度来看,有必要改善三、四线城市的投资环境、生活环境、基础设施和公共服务,使人们不仅能够生活、获得良好的公共服务,而且能够创业和就业。只有这样,才能有更多的人去三线和四线城市。 只有增加收入,住房需求才能最终增加

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