热点丨人民币汇率“破7”创11年新低,对房地产有这些影响

  • 日期:09-04
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8月5日,在岸和离岸人民币兑美元汇率急跌千点,双双跌破7元关口,创下本轮调整新低。这是人民币离岸价自2008年以来首次破7,出乎很多人意料。

从2015年汇率改革以来,人民币汇率波动趋于稳定,即使在2016年12月低和2018年4月份开始持续的下跌,最终也都守住了7的底线。因此人民币的首次破7,引起了广泛关注,在预期上,注定将对市场趋势产生影响。

在岸价、离岸价双双破7,宣告了人民币对美元“7时代”到来,作为人民币资产重要代表之一的房地产市场也承受着巨大压力。此次破7对中国房地产市场将产生哪些影响呢?今天我们来解析一下几个方面的变化。

趋势性:人民币不会长时间持续贬值

从全球市场的汇率角度来看,汇率小范围的波动非常正常。从过去20年的历史看,人民币的实际汇率对美元20%,是国际货币体系中最强势的货币之一。

从国内经济的基本走势看,出于强有力的国家调控,人民币的贬值导致资本大规模无序外流的可能性不大。中国庞大的外汇储备可以防止人民币短期大幅度贬值,外汇管制相对严格,也约束了资本短期大规模流出。从美国的角度来说,中国是目前美国最大的债权国。美国为了稀释债务,实际上是倾向于对人民币不断贬值的。

综上,从长远来看,人民币必然不会长时间持续贬值。

房企融资压力大增 境外融资成本抬升

离岸人民币、在岸人民币破7,对境外借款的房企来说影响是最大的。一方面,如果房企通过发行境外美元债以借新还旧,意味着更高的还债成本。另一方面,如果汇率一直处于高位,那么房企未来将面临更高的金融汇率风险。

从2017年开始,房企大幅加大海外债券融资规模。据亿翰统计,2017年海外债发行规模接近2016年规模的5倍,2018年和2019年规模仍持续增长。2019年1至7月规模已经超过3000亿元人民币,接近2018年全年水平。

境外发债,已经成为房企资金“续命”的重要选择。克而瑞研究中心统计数据显示,2019年上半年,95家受监测房企境内外债券类融资总额4286亿元人民币,占2018年全年的59.3%。其中,境外发债额占比67%,相较2018年上升了19个百分点。而2018年以来,房企境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月境外发债成本破8%,之后均在7.50%以上。

同策研究院数据显示,2019年7月房企融资以人民币为主,美元次之、港元第三。本月,外币融资总额328.26亿元,环比上涨46.14%。外币融资金额占融资总额的36.59%,与上月持平。

人民币贬值影响房企利润

随着房企发行海外债的规模越来越大以及人民币的贬值,企业的汇兑损失的风险也会越来越大。

通过统计2010年开始发行且截止到2019年7月底仍未到期的美元债、港元债和新加坡元债等数据发现,中国恒大集团发行的海外债券规模远远高于其他房企。

据统计,截止到2019年7月底,中国恒大仍未到期的海外债规模高达208亿美元,是第二名碧桂园的2倍之多,30家企业平均存量规模为41.9亿美元。人民币兑美元汇率“破7”后,没有做外汇对冲的房企净汇兑损失将会加大,财务成本升高,进而影响净利润率。

未来的利率宽松可能性非常大

中国国内市场,不论是股市还是房地产,在当前的阶段如果想取得反弹,需要等待国内政策宽松信号的进一步明朗,而美联储降息则给国内政策宽松创造了更大可能。

未来人民币汇率走势,要看国内外经济形势,全球利率环境,当然也要看大国博弈进展。整体而言,由于要照顾其他贸易伙伴,人民币短期贬值幅度不会太大。中国政府一直表态说,不希望通过贬值刺激出口,不希望竞争性贬值。

房价变幅不会太大 特别是一二线城市

从政策来看,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,7月30日召开的中共中央政治局会议释放出我国坚持房地产调控不动摇的明确信号。上半年,全国某些城市出现部分上涨势头,如苏州、洛阳、临沂等,也很快被掐灭。

汇率破7,对于房价楼市的影响,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,汇率对房价的影响主要通过影响资本流动实现。在资本自由流动情况下,汇率贬值会导致国内资产价格下跌,房价也不例外。但在资本流动受限情况下,外汇兑换有比较严格控制,国内资产价格可以保持相对稳定,房价亦然。

同时要注意到,在货币贬值、资本自由流动受限情况下,人们避险情绪可能略有抬升,更愿意通过买房保持资产保值增值。对中国而言,国家已经明确不允许资金违规进入房地产市场,因此人民币贬值对房价及楼市整体影响不大。

在资产全球分布可能性不大的情况下,在未来一线城市群及周围区域依然是房地产的避风港,特别是看到地价高,明显限价的区域更是代表了未来的价值。当然未来房地产市场的风险越来越大了。

总结:

美元汇率增加,直接影响房企的国际融资成本,偿债压力。同时美元走强会在一定程度上影响人民币的预期价值。当人民币预期价值降低,国际热钱会进一步流出中国市场,从而加剧国内房企的融资难度,从而或将加强行业洗牌。

可能会有一部分投资者将投资视野从楼市转移到重金属投资和出口贸易相关概念股投资,在一定程度上降低楼市投资热度,从而稳定我国当前的房地产市场。

反之,稳定的楼市对改善性购房者来说或许是机会,可以抓住机会在能力范围之内换成核心城市,核心区域,核心项目的房产。

中国国内市场,不论是股市还是房地产,在当前的阶段如果想取得反弹,需要等待国内政策宽松信号的进一步明朗,而美联储降息则给国内政策宽松创造了更大可能。只要美联储降息,国内的资金面将进一步宽松。这种情况下,对于房地产肯定不是利空。

最后,政策持续强调对楼市调控,“稳”字当头。央行有丰富的经验和政策工具维持汇率稳定,不会因为短期的外部环境小幅变化改变自身发展战略,所以汇率变化并不会影响稳字当头的房产调控政策。

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